Simulation Prêt Immobilier

Calculateur de mensualités de crédit immobilier

Si vous décidez de vous lancer dans un projet immobilier, la recherche du meilleur financement est une étape primordiale, que ce soit votre première acquisition ou non. Le calculateur de mensualités de crédit immobilier vous permet d’effectuer une simulation de vos mensualités afin de vous faciliter la tâche. Découvrez ici pourquoi il est important de faire ce calcul en amont, comment simuler vos mensualités immobilières et les éléments qui impactent leurs montants.

Pourquoi calculer les mensualités de votre prêt au préalable ?

Calculer les mensualités de votre crédit immobilier est une étape primordiale dans la phase de financement de votre projet. Effectuer ce calcul en amont vous permet de comprendre en détail la nature du crédit auquel vous envisagez de souscrire. Cela permet aussi de déterminer si les mensualités qui vous sont proposées sont compatibles avec votre budget et votre capacité d’emprunt.

Pour rappel, votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter. Elle dépend de vos revenus, de vos charges mensuelles et de la mensualité à payer. Elle dépend aussi de votre “reste à vivre”, c’est-à-dire la somme nécessaire pour subvenir à vos besoins, vous loger, et vous déplacer (transport). Chaque banque a sa propre échelle de capacité d’emprunt, qui dépend généralement de l’endroit où vous vivez et du nombre de personnes hébergées.

La durée d’emprunt d’un crédit immobilier est relativement longue. Il est donc important de déterminer la faisabilité et la viabilité de votre projet en effectuant vos calculs de mensualités à l’avance. Vous serez plus à même de décider de la durée totale de votre crédit en fonction du montant emprunté et pourrez ainsi échelonner son remboursement sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Le calculateur de mensualités vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt et de remboursement ainsi que la durée de votre prêt.

Calcul de la mensualité d’un crédit immobilier

Les éléments qui impactent le calcul de vos mensualités immobilières

Outre la durée du crédit qui impacte le calcul de vos mensualités, divers frais supplémentaires influent sur le coût total de votre prêt immobilier. Les critères suivants feront varier le montant de vos mensualités :

• Le montant emprunté ;
• Les intérêts selon le taux de prêt fixé par votre banque ;
• L’assurance emprunteur, qui sera définie par votre niveau de risque ;
• Les frais de notaire, en fonction du montant et de l’ancienneté du bien immobilier ;
• Les frais d’agence immobilière (éventuels) ;
• Les frais de dossier.

Formule de calcul pour une mensualité de prêt immobilier

Si le calculateur fait le travail pour vous, il est toujours utile de comprendre comment vos mensualités sont déterminées en fonction des éléments que vous fournissez.

Ainsi, la formule de calcul de mensualités est la suivante, avec « m » pour le montant de chaque mensualité, « M » pour le montant du crédit, « t » pour le taux immobilier et « n » pour le nombre de mensualités : m = [(M*t)/12] / [1-(1+(t/12))^-n].

Il est à noter que le taux de prêt immobilier est tout compris, intégrant l’ensemble des coûts inhérents à ce dernier comme les frais et les assurances. On l’appelle communément le TAEG, le Taux Annuel Effectif Global. En vous basant exclusivement sur les intérêts d’emprunt, vous risquez de mal estimer le coût de votre financement.

Exemple de calculs de mensualités

Voici 3 exemples concrets de prêts immobiliers avec un TAEG de 2 %, en utilisant la formule de calcul des mensualités donnée ci-dessus :

Il est important de vous souvenir de respecter un taux d’endettement maximal de 35 %. Cela signifie que vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois supérieurs à la mensualité que vous rembourserez. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 € sur 20 ans, vous devez justifier de revenus nets mensuels d’environ 3 000 €.

Comment obtenir le meilleur taux pour un crédit immobilier ?

Les taux des crédits immobiliers en France sont le plus souvent fixes et varient selon le montant emprunté et votre profil d’emprunteur. Voici un tableau récapitulatif des taux immobiliers nationaux :

Tout comme un prêt classique, la simulation d’un prêt immobilier et du taux applicable dépend de votre dossier d’emprunteur. Pour obtenir le meilleur taux et mettre toutes les chances de votre côté, vous devez disposer d’un apport personnel. Je vous recommande aussi de suivre les conseils suivants :

• Négocier le prix d’achat du bien immobilier ;
• Réduire au maximum le montant et le nombre de vos crédits en cours, avec un rachat de crédit par exemple ;
• Être en situation financière équilibrée et saine les 6 mois qui précèdent votre demande de crédit ;
• Démontrer votre capacité d’épargne et votre faculté à être un bon gestionnaire.

Si vous cochez toutes ces cases, la négociation du taux immobilier ne sera que plus aisée. Enfin, n’hésitez pas à faire appel à des courtiers spécialisés en crédit immobilier. Ils sont capables de décrypter les contrats qui vous sont proposés, vous évitant les “pièges” et peuvent vous aider dans les négociations, baissant ainsi le montant de vos mensualités.

FAQ

Comment calculer ma capacité d’emprunt ?

Vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt via un simulateur en ligne, qui sera définie à partir d’un taux d’endettement de 35 %, assurance comprise. Il vous suffit d’indiquer vos revenus et vos charges pour connaître votre capacité de remboursement mensuel.

De manière générale, voici les informations que vous devrez fournir pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter :

• la présence d’un co-emprunteur ;
• votre salaire mensuel ;
• vos primes (régulières uniquement) ;
• vos autres revenus réguliers (revenus financiers ou locatifs, allocations familiales jusqu’à la majorité de vos enfants uniquement) ;
• vos charges (loyer, autre prêt ou crédit en cours, pension alimentaire).

Il est important de noter que les revenus locatifs et financiers font l’objet d’une pondération. Les revenus locatifs sont coupés de 30% par la banque dans ces calculs en guise de marge de sécurité. Par exemple, si votre locataire vous paie 500 € par mois, la banque considérera que vous n’avez que 350 € en poche après déduction de tous vos frais (entretien, taxes, assurances). Pour calculer la valeur du logement que vous souhaitez acheter, effectuez une simulation en ajoutant le montant de votre apport personnel.

Comment réduire le montant de mes mensualités ?

Il existe 4 options pour réduire le montant de vos mensualités immobilières : moduler vos échéances, renégocier ou faire racheter votre prêt immobilier, opter pour une délégation d’assurance, ou encore procéder à un regroupement de crédits. Il faut cependant retenir qu’une mensualité moins élevée ne signifie pas une baisse du coût total du crédit immobilier puisque la durée de votre crédit sera rallongée.

La modulation des mensualités de votre crédit immobilier est un élément pré-déterminé dans votre contrat. Si celle-ci est prévue, les mensualités de votre prêt peuvent être modulées à la hausse comme à la baisse. La majorité des établissements prêteurs fixent une limite de variation de la mensualité à 35%.

Le rachat de crédit vous permet de renégocier l’ensemble des conditions du crédit et peut offrir un meilleur taux et une assurance emprunteur plus attractive.

La délégation d’assurance vous permet de faire baisser le coût de l’assurance de prêt, qui représente une part du coût total de votre emprunt. Cette dernière est moins élevée si vous êtes jeune, non fumeur ou si vous n’avez pas de problèmes de santé. Sachez que quelle que soit la date de la signature de votre crédit immobilier, vous êtes en droit de résilier et de changer votre contrat d’assurance de prêt immobilier.

Le regroupement de crédit est une bonne option pour réduire vos mensualités si vous avez d’autres crédits en cours, en plus de votre crédit immobilier. Vos prêts en cours seront soldés par un autre établissement, qui vous proposera un nouvel emprunt global. Avec cette opération, vous pouvez renégocier le taux d’intérêt ainsi que la durée de votre prêt immobilier.

Quels sont les autres calculs à faire pour un prêt immobilier ?

Afin d’avoir une vision globale du coût de votre crédit ainsi que des possibilités qui s’offrent à vous, n’hésitez pas à effectuer les calculs suivants :

• Le tableau d’amortissement : il détaille la part de capital, d’intérêts et d’assurance emprunteur et vous permet de voir le montant de vos mensualités ;
• Une simulation de PTZ (Prêt à taux zéro), pour vous informer sur votre éligibilité au dispositif et sur le montant auquel vous pouvez prétendre ;
• Les frais de notaire, qui sont définis en fonction du prix, du statut (ancien ou neuf), et des spécificités (cheminées, rangements intégrés) du bien immobilier que vous achetez ;
• Votre capacité d’emprunt, qui permet d’évaluer le montant que vous pouvez emprunter.
• L’assurance emprunteur, dont la moyenne des tarifs se situe aux environ de 0,3 % du capital emprunté pour un prêt immobilier d’une durée de 20 ans.