Caritey Réméré 2024 : la vente avec faculté de rachat, solution alternative

Guillaume Caritey, dirigeant de Caritey Réméré, revient pour FinMag sur la genèse de sa solution, en quoi elle consiste exactement, et comment elle offre une solution unique aux propriétaires et investisseurs.

Par Marie-Ange Nodar

Quelle clientèle adressez-vous ?

Historiquement, nous avons deux types de clients distincts. D’une part, nous avons des propriétaires qui rencontrent des difficultés financières ou ont des besoins de trésorerie. D’autre part, nous attirons des investisseurs à la recherche de rentabilité et de rendement, à la manière des SCPI.

Mais cette dynamique a évolué, et nous traitons aujourd’hui également des demandes émanant de personnes ayant des besoins de trésorerie différents. Par exemple, des petites entreprises ayant des besoins de financement que les banques ne satisfont pas. Dans ces cas, nous intervenons avec une approche de vente à réméré, que ce soit sur les locaux professionnels ou la résidence principale du gérant ou du dirigeant, afin de mobiliser les fonds nécessaires pour des investissements ou pour développer des projets spécifiques.

Cette évolution souligne notre capacité à intervenir là où les banques hésitent, car nous ne sommes pas restreints par leurs critères d’éligibilité. Si nous avons en face un bien immobilier pouvant garantir le paiement de la créance, nous pouvons nous positionner, sous réserve de la solvabilité du demandeur.

Comment vous est venue l’idée de proposer la vente à réméré ?

En tant qu’agent immobilier indépendant depuis 2003, notre agence à Lure, aux pieds des Vosges, offrait quatre services classiques : vente, location, gestion et syndics de copropriété. En 2015, après neuf ans d’expérience, j’ai été sollicité par des clients dans un village voisin. La dame m’a expliqué qu’ils devaient vendre leur maison en urgence, car ils allaient être saisis par le tribunal 15 jours après, en raison de problèmes financiers et de retards de remboursement à la banque.

Compte tenu du délai très court, la vente dans le circuit normal n’était pas envisageable, car cela prend généralement 2 à 3 mois pour trouver un acheteur, et encore 2 à 3 mois supplémentaires pour finaliser chez le notaire. En discutant avec la dame, j’ai compris qu’elle n’avait pas réellement envie de vendre la maison, car son mari l’avait construite, et elle avait encore trois enfants en bas âge. Son souhait était de trouver une solution pour rester chez elle.

Malheureusement, à l’époque, je n’étais pas familiarisé avec une formule qui aurait pu répondre à ses besoins. Mon idée de trouver une solution alternative est née de cette expérience, même si je n’ai pas pu concrétiser cette aide à ce moment-là.

Qu’est-ce qu’une vente à réméré exactement ?

À la suite de cette expérience, j’ai entrepris des recherches approfondies en collaboration avec des notaires spécialisés et des avocats experts. Au cours de ces investigations, j’ai découvert dans le code civil la notion de “vente avec faculté de rachat“, également appelée “vente à réméré”.

Cette option s’avère particulièrement utile dans des situations financières complexes, permettant de vendre un bien pour régler l’intégralité d’une dette, tout en restant locataire de celui-ci pendant une période déterminée. Selon le code civil, cette période maximale est de 5 ans, mais dans notre pratique, elle se situe généralement entre 12 et 18 mois.

Pendant cette période de location, l’individu a l’opportunité de retrouver une stabilité financière avant de racheter le bien à un prix convenu à l’avance chez le notaire.

En intégrant progressivement ce service dans nos offres, j’ai constaté une demande significative, non plus seulement à Lure et ses environs, mais à travers toute la France.

Comment expliquez-vous ce succès ?

La majorité des personnes en difficulté financière consultent souvent dans un premier temps des courtiers spécialisés dans le rachat de crédit et les prêts hypothécaires. Souvent, ces experts se heurtent à des difficultés lorsque les clients sont fichés à la Banque de France au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Dans ce cas, les portes de toutes les banques se ferment systématiquement.

Ce qui distingue vraiment notre approche, c’est notre capacité à étudier les dossiers même en présence d’un fichage. Nous sommes en mesure de les considérer et de les accepter.

Plutôt que de demander aux clients de lever le fichage avant de traiter leur dossier, nous commençons par régler les dettes, lever les fichages, puis leur laissons le temps de retrouver une stabilité financière. Après cela seulement, ils sont en mesure d’ envisager le rachat de leur maison.

Sous quelles conditions une telle vente est-elle possible ?

Tout d’abord, la dette ne doit pas dépasser 70% de la valeur du bien. Il est donc crucial de respecter ce que l’on appelle le ”ratio hypothécaire”.

De plus, une deuxième condition essentielle et déterminante est d’avoir des revenus suffisants et réguliers pour pouvoir procéder au rachat.

Ces deux conditions sont fondamentales pour assurer le succès du processus.

Quels avantages ce type de vente confère-t-il ?

L’avantage significatif de notre approche réside dans la possibilité offerte aux propriétaires faisant face à une mesure de saisie immobilière de demeurer chez eux pendant toute la durée de notre formule.

Cela évite une vente aux enchères, souvent catastrophique pour toutes les parties impliquées. Aux enchères publiques, les biens sont souvent cédés à des prix bien en dessous de leur valeur réelle, souvent inférieurs à 50% de la valeur du bien, car les acheteurs sont généralement des marchands de biens professionnels. Cette méthode abrupte entraîne des pertes importantes pour la banque qui ne récupère pas l’intégralité de sa dette, et le propriétaire se trouve expulsé dans un délai de 15 jours, avec tous les traumatismes que cela engendre, en particulier lorsque cela implique des enfants en bas âge.

Avec notre formule, la banque recouvre l’intégralité de sa dette et les personnes concernées ont entre 12 et 18 mois pour racheter leur maison. Même dans les cas où le rachat n’est pas possible, nous leur accordons le temps de vendre leur bien dans le circuit normal. Cela revêt une importance cruciale. De plus, nous accompagnons pour lever les fichages qui entravent leurs relations avec divers organismes bancaires.

Notre formule offre une alternative plus favorable, préservant l’intégrité du patrimoine immobilier des propriétaires et évitant les scénarios dévastateurs associés aux enchères publiques.

Quelles sont les différentes étapes d’une telle vente ?

La première étape de notre processus consiste en une étude approfondie du dossier, incluant l’analyse de la dette, des revenus et l’estimation du bien. Parmi une dizaine de dossiers que nous recevons via notre site internet ou nos partenaires huissiers et financiers spécialisés dans le regroupement de crédits, seulement un ou deux répondent aux critères d’éligibilité.

Suite à cela, nous formulons une proposition pré-commerciale, sous réserve d’une visite sur place et d’une rencontre avec les propriétaires. Trois chiffres clés sont déterminants dans notre offre : le prix d’achat, le loyer proposé et le prix de revente au client.

Si notre proposition est acceptée, nous procédons à la signature d’un compromis de vente classique, mais avec des clauses spécifiques relatives au réméré. En l’espace de six semaines, l’acte authentique est signé chez le notaire avec le versement des fonds.

L’avantage ici est que dès la signature du compromis, tous les créanciers sont informés et savent qu’ils seront payés six semaines plus tard. Toutes les procédures contentieuses ou de recouvrement sont gelées à ce stade.

C’est à ce moment que débute la période de location. Les deux ou trois premiers mois sont principalement dédiés à lever les fichages. Dès que le fonctionnement du compte est stable, les propriétaires ont la possibilité de racheter le bien au prix convenu à l’avance chez le notaire.

Bien que souvent appelé “vente à réméré”, il s’agit en pratique d’une vente avec faculté de rachat. D’autres termes tels que “portage immobilier” peuvent également être utilisés. Concrètement, cela se résume à une vente, une période locative, suivie du rachat à un stade ultérieur.

Quels arguments avancez-vous pour attirer des investisseurs ?

Le principal argument réside dans la sécurité de cet investissement. Cette sécurité découle du fait que nous acquérons un bien à seulement 70% de sa valeur, plaçant ainsi le risque du côté du vendeur. L’investisseur est ainsi protégé des éventuelles fluctuations du marché immobilier.

Un autre avantage est sa durée relativement courte, limitée à 24 mois. Habituellement, dans le domaine immobilier, le court terme n’est pas la norme. En investissant aujourd’hui, le retour sur investissement est rapide.

Le dernier aspect à considérer est une dimension un peu plus solidaire, car nous apportons notre aide à des familles en difficulté financière. Cela ajoute une dimension sociale à cet investissement rentable et à court terme.

Quels sont vos axes de développement ?

L’objectif principal est de développer notre activité, car il y a une demande importante. Depuis l’année dernière, nous avons mis l’accent sur le volet investisseur. Nous proposons une rémunération attrayante de 7% aux investisseurs souhaitant collaborer avec nous et investir dans nos programmes de vente avec faculté de rachat. Une fois le contrat signé, l’investisseur n’a aucune gestion à assurer. Il met à notre disposition les fonds pour une période minimale de 24 mois.

Cette offre est avantageuse, notamment parce que la plupart des meilleures SCPI au niveau national offrent des rendements compris entre 5,5% et 6,5%. En positionnant notre proposition à 7%, nous nous situons légèrement au-dessus de ces références. De plus, pour ceux qui recherchent une garantie supplémentaire, nous offrons la possibilité de prendre une hypothèque de premier rang sur le bien faisant l’objet de l’acquisition. Ainsi, notre offre allie rendement attractif et sécurité accrue pour les investisseurs.

Pour terminer, à l’inverse des SCPI, notre proposition est sans frais d’entrée ni de frais de gestion.

Si vous voulez avoir plus d’informations sur Caritey Réméré, leur site est accessible https://caritey-remere.com/ ou vous pouvez les suivre https://fr.linkedin.com/in/caritey-remere